Estimer votre rentabilité avant de réaliser un investissement locatif

L’objectif d’un investissement locatif est simple : obtenir des revenus complémentaires. Avant de réaliser un investissement dans la pierre il est nécessaire d'en estimer la rentabilité potentiel.

 

Le rendement brut annuel :

C’est l’indicateur le plus basisque. Il s’obtient en divisant le loyer brut annuel, par le coût total de l’investissement. Ce coût total comprend :

- le prix d’acquisition du bien ;
- les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire et d’agence) ;
- le total des intérêts de l’emprunt éventuellement contracté ;
- le coût des travaux de réhabilitation réalisés.

Exemple : un T2 acheté 110 000 EUR, frais annexes inclus, est loué 600 euros par mois. Il rapporte donc 7 200 euros de loyers annuels. Le rendement brut de l’investissement s’élève à : (7 200 / 110 000) x 100 = 6.55 %.

 

Le rendement net annuel :

C'est un indicateur plus pertinent que le précédent car il permet d’évaluer ce que rapporte réellement l’investissement. Il s’obtient en divisant le loyer annuel net par le coût total de l’investissement. Pour calculer ce loyer net, il faut déduire du montant brut les dépenses suivantes :

- les frais de location (frais de gérance, assurance loyers impayés, etc.) ;

- les charges diverses non récupérables sur le locataire ;
- les impôts locaux (taxe foncière) ;
- les impôts nationaux (prélèvements sociaux de 12,1 % et impôt sur le revenu).

Exemple : Pour notre T2 acheté 110 000 euros qui nous procure 7 200 euros de loyers annuels avec un total de charges qui s’élève à 3500 euros, le rendement net annuel de l’investissement est de : (( 7 200- 3500) / 110 000 ) x 100 = 3,36 %

 

Le rendement global

C'est un indicateur ou il est nécessaire de se projeter dans le temps . Il tient compte de la plus ou moins-value susceptible d’être réalisée lors de la revente du bien. Une moins-value diminuera le rendement de l’investissement. Inversement, une plus-value augmentera sa rentabilité nette.

 

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