Crédits immobiliers: les taux au plus bas

Les taux de crédits immobiliers continuent de baisser.

Bonne nouvelle pour les candidats à l'accession à la propriété ou à l'investissement locatif.  Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont enregistré des baisses moyennes de l'ordre de moins 0,10% depuis septembre, d’après le courtier en ligne empruntis.com.

Au moment de la rentrée, les banques se livrent à une forte concurrence pour atteindre leurs objectifs de production d'ici la fin de l'année. Vous pouvez profiter de conditions de financement attractives.

Si l'on se base sur les taux du marché relevés le 21 septembre, en moyenne les financements à 15 ans se concluent à un taux de 3,35%, en recul de 0,10% par rapport au mois d'août. Plus la durée du prêt est longue, plus les taux ont tendance à augmenter. Ainsi en moyenne, les prêts sur 20 ans sont accordés à un taux de 3,50%, en retrait de 0,15% par rapport au mois dernier. Ceux sur 25 ans se traitent à 3,75%, en repli de 0,10% par rapport au mois dernier. Précisons qu'il s'agit de taux nominaux ne prenant en compte ni le coût des assurances ni les frais des garanties.

Investissement Locatif: Modification scellier 2011

Investissement Locatif: Modification scellier 2011: "Au premier janvier 2011, le dispositif scellier va subir de nombreuses modifications. - Diminution des plafonds de location selon les zones..."

Investissement Locatif: Estimer votre rentabilité avant de réaliser un inv...

Investissement Locatif: Estimer votre rentabilité avant de réaliser un inv...: "L’objectif d’un investissement locatif est simple : obtenir des revenus complémentaires. Avant de réaliser un investissement dans la pierre ..."

Estimer votre rentabilité avant de réaliser un investissement locatif

L’objectif d’un investissement locatif est simple : obtenir des revenus complémentaires. Avant de réaliser un investissement dans la pierre il est nécessaire d'en estimer la rentabilité potentiel.

 

Le rendement brut annuel :

C’est l’indicateur le plus basisque. Il s’obtient en divisant le loyer brut annuel, par le coût total de l’investissement. Ce coût total comprend :

- le prix d’acquisition du bien ;
- les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire et d’agence) ;
- le total des intérêts de l’emprunt éventuellement contracté ;
- le coût des travaux de réhabilitation réalisés.

Exemple : un T2 acheté 110 000 EUR, frais annexes inclus, est loué 600 euros par mois. Il rapporte donc 7 200 euros de loyers annuels. Le rendement brut de l’investissement s’élève à : (7 200 / 110 000) x 100 = 6.55 %.

 

Le rendement net annuel :

C'est un indicateur plus pertinent que le précédent car il permet d’évaluer ce que rapporte réellement l’investissement. Il s’obtient en divisant le loyer annuel net par le coût total de l’investissement. Pour calculer ce loyer net, il faut déduire du montant brut les dépenses suivantes :

- les frais de location (frais de gérance, assurance loyers impayés, etc.) ;

- les charges diverses non récupérables sur le locataire ;
- les impôts locaux (taxe foncière) ;
- les impôts nationaux (prélèvements sociaux de 12,1 % et impôt sur le revenu).

Exemple : Pour notre T2 acheté 110 000 euros qui nous procure 7 200 euros de loyers annuels avec un total de charges qui s’élève à 3500 euros, le rendement net annuel de l’investissement est de : (( 7 200- 3500) / 110 000 ) x 100 = 3,36 %

 

Le rendement global

C'est un indicateur ou il est nécessaire de se projeter dans le temps . Il tient compte de la plus ou moins-value susceptible d’être réalisée lors de la revente du bien. Une moins-value diminuera le rendement de l’investissement. Inversement, une plus-value augmentera sa rentabilité nette.

 

Si vous estimez que l'article doit être complété n'hésitez pas à me laisser vos commentaires

Modification scellier 2011

Au premier janvier 2011, le dispositif scellier va subir de nombreuses modifications.

- Diminution des plafonds de location selon les zones géographiques : cf. article publié au mois d'aout http://investissement-locatif.blogspot.com/2010_08_01_archive.html

- Modification de l’avantage fiscal selon les normes de bâtiment basse consommation
Seul les bâtiments répondant à la norme BBC - tous les logements devront consommer 50 kW/h par mètre carré et par an au maximum, soit trois fois moins qu’aujourd’hui. Il y aura des arbitragessuivant les régions - permettront aux investisseurs de réaliser une économie d'impôt de 25% du montant de l'acquisition.

Réduction d’impôt possible avec le dispositif Scellier suivant la réforme 2011 :

			2010			2011			2012			2013
BBC			25%			25%			25%			25%
Non BBC			25%			13.5%			9%			0%

Investissement immobilier: les 3 règles d'or

Tout le monde a dans son entourage des personnes décues ou qui on eu le sentiment se faire avoir après un investissement dans la pierre.

Pour éviter les mauvaises surprises et "mettre toutes les chances" de son côté, il convient de respecter ces 3 règles :

1. Tout d'abord l'emplacement (un ami prometeur me dit souvent dans l'immobilier il y a 3 choses à prendre en compte : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement): vérifier la proximité des écoles, des transports, des commerces....
L'emplacement conditionne le maintien de la valeur du logement.

2. Ensuite, tenez compte de l'environement économique: y-a-t-il des zones commerciales environnantes.

3. Et pour finir, bien sûr évaluez la rentabilité de l'opération.
En premier lieu, assurez vous que le loyer figurant sur les simulations d'investissement correspondent au prix du marché (2, 3 coups de fil à des agences immobilières vous permettront de valider ce point essentiel).
Si la rentabilité locative que vous obtenez est supérieur à 4% vous pouvez considérer que l'investissement est intéressant.

Un bon investissement immobilier locatif  est celui que vous pourriez habiter.