La côte des loyers pour réussir votre investissement locatif.

L'une des clés de la réussite d'un investissement locatif est la location de votre bien à un loyer vous permettent d'avoir un locataire rapidement et aussi bon payeur . Pour ce faire et ainsi mieux appréhender la rentabilité de votre investissement locatif nous vous mettons à disposition la côte des loyers actualisée ville par ville : http://investissement-locatif.blogspot.com/p/cote-des-loyers.html

Perte de locataire en loi Scellier, que se passe-t-il ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Scellier, l'investisseur doit  louer de façon effective et continue le logement pendant une période minimum de 9 ans. Mais que se passe t-il en cas de perte de locataire ?

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli toutes les démarches (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location (par exemple l e prix du loyer proposé)ne sont pas dissuasives.
Si jamais il n'y a pas de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, les services fiscaux devront procéder à la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue.

5 conseils pour réussir votre investissement locatif Scellier en 2010 !

Réussir son investissement locatif s’avéra décisif pour la bonne constitution de votre patrimoine. Voici les 5 points clés dont vous devrez absolument tenir compte avant de vous lancer…

Les chiffres du logement neuf

L'Observatoire de l'immobilier de la FPI (Fédération Promoteurs Immobiliers) publie les chiffres du logement neuf au 3è trimestre 2010. Les ventes des 9 premiers mois de 2010 s'élèvent à 53 606 logements, soit une hausse de 17 % par rapport à la même période de 2009. Cependant, les ventes du 3è trimestre 2010 (16 274) chutent de 15 % par rapport au trimestre précédent en raison du fort recul de l'offre. L'offre commerciale enregistre une baisse de 18 % à la fin des 9 premiers mois de l'année 2010.

Les ventes sont toujours portées par le dispositif Scellier en faveur de l'investissement locatif neuf (66 % des ventes depuis le début de l'année).

A noter que les studios, 2 et 3 pièces concentrent 80 % des ventes.

Crédits immobiliers: les taux au plus bas

Les taux de crédits immobiliers continuent de baisser.

Bonne nouvelle pour les candidats à l'accession à la propriété ou à l'investissement locatif.  Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont enregistré des baisses moyennes de l'ordre de moins 0,10% depuis septembre, d’après le courtier en ligne empruntis.com.

Au moment de la rentrée, les banques se livrent à une forte concurrence pour atteindre leurs objectifs de production d'ici la fin de l'année. Vous pouvez profiter de conditions de financement attractives.

Si l'on se base sur les taux du marché relevés le 21 septembre, en moyenne les financements à 15 ans se concluent à un taux de 3,35%, en recul de 0,10% par rapport au mois d'août. Plus la durée du prêt est longue, plus les taux ont tendance à augmenter. Ainsi en moyenne, les prêts sur 20 ans sont accordés à un taux de 3,50%, en retrait de 0,15% par rapport au mois dernier. Ceux sur 25 ans se traitent à 3,75%, en repli de 0,10% par rapport au mois dernier. Précisons qu'il s'agit de taux nominaux ne prenant en compte ni le coût des assurances ni les frais des garanties.

Investissement Locatif: Modification scellier 2011

Investissement Locatif: Modification scellier 2011: "Au premier janvier 2011, le dispositif scellier va subir de nombreuses modifications. - Diminution des plafonds de location selon les zones..."

Investissement Locatif: Estimer votre rentabilité avant de réaliser un inv...

Investissement Locatif: Estimer votre rentabilité avant de réaliser un inv...: "L’objectif d’un investissement locatif est simple : obtenir des revenus complémentaires. Avant de réaliser un investissement dans la pierre ..."

Estimer votre rentabilité avant de réaliser un investissement locatif

L’objectif d’un investissement locatif est simple : obtenir des revenus complémentaires. Avant de réaliser un investissement dans la pierre il est nécessaire d'en estimer la rentabilité potentiel.

 

Le rendement brut annuel :

C’est l’indicateur le plus basisque. Il s’obtient en divisant le loyer brut annuel, par le coût total de l’investissement. Ce coût total comprend :

- le prix d’acquisition du bien ;
- les frais d’acquisition (droits de mutation, frais de notaire et d’agence) ;
- le total des intérêts de l’emprunt éventuellement contracté ;
- le coût des travaux de réhabilitation réalisés.

Exemple : un T2 acheté 110 000 EUR, frais annexes inclus, est loué 600 euros par mois. Il rapporte donc 7 200 euros de loyers annuels. Le rendement brut de l’investissement s’élève à : (7 200 / 110 000) x 100 = 6.55 %.

 

Le rendement net annuel :

C'est un indicateur plus pertinent que le précédent car il permet d’évaluer ce que rapporte réellement l’investissement. Il s’obtient en divisant le loyer annuel net par le coût total de l’investissement. Pour calculer ce loyer net, il faut déduire du montant brut les dépenses suivantes :

- les frais de location (frais de gérance, assurance loyers impayés, etc.) ;

- les charges diverses non récupérables sur le locataire ;
- les impôts locaux (taxe foncière) ;
- les impôts nationaux (prélèvements sociaux de 12,1 % et impôt sur le revenu).

Exemple : Pour notre T2 acheté 110 000 euros qui nous procure 7 200 euros de loyers annuels avec un total de charges qui s’élève à 3500 euros, le rendement net annuel de l’investissement est de : (( 7 200- 3500) / 110 000 ) x 100 = 3,36 %

 

Le rendement global

C'est un indicateur ou il est nécessaire de se projeter dans le temps . Il tient compte de la plus ou moins-value susceptible d’être réalisée lors de la revente du bien. Une moins-value diminuera le rendement de l’investissement. Inversement, une plus-value augmentera sa rentabilité nette.

 

Si vous estimez que l'article doit être complété n'hésitez pas à me laisser vos commentaires

Modification scellier 2011

Au premier janvier 2011, le dispositif scellier va subir de nombreuses modifications.

- Diminution des plafonds de location selon les zones géographiques : cf. article publié au mois d'aout http://investissement-locatif.blogspot.com/2010_08_01_archive.html

- Modification de l’avantage fiscal selon les normes de bâtiment basse consommation
Seul les bâtiments répondant à la norme BBC - tous les logements devront consommer 50 kW/h par mètre carré et par an au maximum, soit trois fois moins qu’aujourd’hui. Il y aura des arbitragessuivant les régions - permettront aux investisseurs de réaliser une économie d'impôt de 25% du montant de l'acquisition.

Réduction d’impôt possible avec le dispositif Scellier suivant la réforme 2011 :

			2010			2011			2012			2013
BBC			25%			25%			25%			25%
Non BBC			25%			13.5%			9%			0%

Investissement immobilier: les 3 règles d'or

Tout le monde a dans son entourage des personnes décues ou qui on eu le sentiment se faire avoir après un investissement dans la pierre.

Pour éviter les mauvaises surprises et "mettre toutes les chances" de son côté, il convient de respecter ces 3 règles :

1. Tout d'abord l'emplacement (un ami prometeur me dit souvent dans l'immobilier il y a 3 choses à prendre en compte : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement): vérifier la proximité des écoles, des transports, des commerces....
L'emplacement conditionne le maintien de la valeur du logement.

2. Ensuite, tenez compte de l'environement économique: y-a-t-il des zones commerciales environnantes.

3. Et pour finir, bien sûr évaluez la rentabilité de l'opération.
En premier lieu, assurez vous que le loyer figurant sur les simulations d'investissement correspondent au prix du marché (2, 3 coups de fil à des agences immobilières vous permettront de valider ce point essentiel).
Si la rentabilité locative que vous obtenez est supérieur à 4% vous pouvez considérer que l'investissement est intéressant.

Un bon investissement immobilier locatif  est celui que vous pourriez habiter.

Scellier: les plaflonds de loyer revue à la baisse.

Le produit phare de l'immobilier va être réformé en 2011.

Le dispositif scellier représente 70% des ventes de logements neufs vendus l'année dernière (soit 70 000 logements). Il permet à l'acquéreur de bénéficier d'un avantage fiscal de 25% du prix d'acquisition. L'une des obligations est de mettre ce bien en location peandant 9 ans avec un loyer plafonné.
Et c'est là que le bat blesse. Les plafonds de loyer fixés étaient bien supérieurs à la réalité du marché. Le risque est donc de mal évaluer la rentabilité de son investissement et de tomber dans des dérives du type "investissement Robien".
Les plafonds de loyer vont être revue à la baisse dans la plupart des communes (on évoque des baisses de l'ordre de 14%) et entreront en vigeur pour les actes signés à compter du 1er janvier 2011.